2026年10月的一组数据显示，日本总人口连续16年下降，但东京23区的新建公寓价格在过去十年内翻了2.27倍，到2025年10月单月均价达到了1.53亿日元。在这十年中，东京都的人口仅仅增加了7.2%，而新房供应量却减少了超过56%。这种情况展现了“人口与房价之间关系”的反转，体现了房市的非线性特征。从2026年10月的全球经济态势来看，中国的房地产市场也在经历类似的变化。

国际货币政策方面，美联储在9月降低利率25个基点，而日本央行则保持低利率，欧洲市场也在释放流动性，全球资金流向所谓的“保值资产”如房地产。日元贬值使得东京的房地产价格上涨，韩国在降息后的江南区房价重新攀升至两位数。同时，纽约和迈阿密的次手房交易价格也在不断突破历史纪录。这一轮世界性的共识是：随着资金的增加，优质地段的房产价格将继续攀升，年轻人是否结婚并不再是影响房价的决定性因素。

在国内，诸如“人口负增长将导致房价崩盘”的观点，之所以能够获得广泛赞同，是因为这类论调简单明了，易于传播。但问题在于，房产并不是均匀分配的资源，而是高度依赖地方市场。将全国人口的变化与某个特定城市的房价直接关联，犹如用全国平均气温来判断三亚的冬天是否需要羽绒服，显然是一个不合理的类比。

日本人口减少，东京都的中心城区房价却在上涨；韩国的低生育率带动了首尔房价的创新高；而美国虽然人口增长有所放缓，曼哈顿和湾区的房价依然坚挺。这些案例为“仅看总量数字”的论调打下了有力的反驳。中国未来的趋势将更加明显，约20%的城市仍将吸引人口，而其他城市可能会停滞或流失。核心城市的房价水位注定将提升。

回到实际数据，2026年10月的中国房地产市场底部迹象已然清晰。截止到8月底，全国商品房待售面积为7.53亿平方米，同比下降1.1%，这是今年连续第六个月下降，降幅逐渐扩大。尤其是三年以下的“短库存”，同比下降4.2%，显示出去化效率在加快。更值得关注的是，8月末的商品住宅待售面积为4.01亿平方米，同比亦有所下降——这是自2021年9月以来首次出现的转折点。

在价格方面，8月70城数据显示，一线城市的新房价格环比上涨0.1%，这一趋势已持续数月；上海则以0.4%的环比增幅领跑全国，同比涨幅达到3.0%。一线城市的二手房价格已连续六个月环比上涨，这些都表明市场在逐渐修复。尽管一线城市的表现如此，但二三线城市依然面临负增长的压力。

另一个被忽视的细节是，国家统计局在9月首次将二手房成交面积纳入正式数据中。1至8月，二手房成交面积达5.49亿平方米，同比增长10.6%，这一增幅已连续多月超越新房销售。这一现象反映出市场结构的重大变革，从新房时代向存量时代的转变。如果你仍然聚焦于新房的建设和销售来评估整个行业，恐怕会错失当今市场的真实脉动。

影响房市“洪水”的四大因素密切相关。首先，货币政策上，央行数据显示，M2余额达到356.81万亿，同比增长7.5%。这个增速显著高于名义GDP，意味着货币数量在不断增加。这些资金必须被投入市场，一旦不流入股市，就会进入房地产市场，甚至是黄金等其他资产。

第二，居民储蓄日益增加，目前存款水平已达170万亿，远超2015年。此外，预计2026年居民定期存款到期将达到50万至75万亿，这将推动居民资金寻找新的投资去处。

第三，政策方面的支持也在不断加码。中央预算内已投入970亿元用于城市更新，并有超长期特别国债的1600亿元用于基础设施建设。各类刺激政策不断出台，显现出市场的积极信号。

最后，供给方面的收缩也在持续，过去四年新开工面积始终低于销售面积，这是过去20年所未见的趋势。展望未来，中指院预估“十五五”期间的新房年均销售量会减少至7到8亿平方米，较2021年峰值降低近一半。优质土地的供给正在减少，开发商在核心城市的投资意愿升高。

这四个因素叠加，导致市场活水不断流入。不仅是在广泛层面上的价格上涨，而是特定热点区域的结构性增长。与2015年时的情形相比，现在的市场环境大为不同，推动力量的性质和强度均有所变，更重要的是，居民的杠杆率较之前有所下降，这将影响未来市场的发展空间。

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